地产大咖冯仑如何看待互联网对房地产行业的影响?




 

      在近十年特别是近五年,随着互联网的发展,越来越改变了房地产行业的很多规律。我重点介绍几个观察,我认为是很重要的

 

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互联网使需求空间总量增加

 

      非常有趣的是,互联网改变了我们人的行为,其中一个重要的一个行为就是开始和陌生人说话。我们以前一辈子交往的人很少,个人生活非常封闭,写信、打电话、偶尔见面,我们把生人都假定为坏人,教育小孩不要和陌生人说话,谈恋爱更不要在网络上。但最近几年,我们开始随便跟生人说话,从而增加了人与人之间联系的密度。那这种连接的地方在哪里呢?就是在公共空间。比如男女之间,可能开始发一个信息连接,第二次去咖啡厅,第三次去旅馆,这些都是公共空间。

      自从互联网进入我们的生活以后,人们交往的频次密度非常大,而人的性格越来越开放。同时社会信用制度的管理越来越有效。每个人是不是坏人非常简单,直接在网上都可以查,如果他是一个被限制高消费的人,那么这个人就是信用不好。个人信用破产,大家就不跟他做生意了。如果这个人信用非常好,当然就不害怕,比如出租车支付了以后,最后出了问题还能找到他。

      互联网改变了我们人的交往模式,一个直接的推动,就是我们的连接度越来越大,旅行越来越密切,交往的频次越来越高,开始跟陌生人做生意,开始跟陌生人说话,甚至通过陌陌跟陌生人开始交往。这样,公共空间的需求越来越大。所谓公共空间的需求,就是酒店、餐厅、咖啡厅、电影院等娱乐场所,甚至包括社会管制的岗亭,这都是公共空间。

      所以互联网给房地产行业带来最大的好处,就是住以外的其他空间的需求大量在增加。而这个空间的增加,给这个行业带来了很好的前景,而且每个空间都需要用互联网,反过来,又促进了互联网应用空间的发展。

 

2
 
互联网使空间使用结构发生很大变化

 

      我们发现,现在的购物中心越来越难做,但是物流仓库生意越来越好做,因为过去我买东西都到购物中心到一站式消费,现在却改变了,由于互联网电商的发展,很多的用品只要通过手机下单。很多厂家都把物品放到了仓库,这些仓库都是智能的物流仓库,平时看不见,也没招牌,没人注意。而很多货品,比如洗发水、服装等,直接就从物流仓库运到家里来,结果把购物中心的客流截断了。

      所以,由于电商互联网的发展,整个空间使用结构发生了大变化,物流仓储成为最近几年增长最快的业态,而全球购物中心百货公司每年减少15%。互联网不仅增加了我们的空间,更重要的是我们的空间使用结构发生了很大变化。结构变化以后,房地产进入后开发时代,也就有了很多新的选择。

      什么是后开发时代?在两年以前,房地产业我们称之为开发时代,是以单一住宅产品为主,开发销售这样一个基本经济模式,竞争力主要竞争在规模、成本、速度。近两年,我们到了后开发时代,主要做资产管理、运营,资产管理和运营。原来传统的五大类资产,包括写字楼、购物中心、旅游度假、教育研发、医疗健康这些领域,由于互联网的发展发生了很大变化。一方面,购物中心减少、物流仓储增加;另一方面,传统办公在减少,共享办公在增加,小面积的重叠、重复使用空间变成了主流,大排场的大空间越来越少人关注。这样一来,我们房地产的业态被互联网改变了,不仅总量增加,需求结构也发生了变化。

 

3
 
互联网使空间使用效率也提高了


      有一个很典型的案例,我们熟知的Airbnb没有一间房子,却使全世界的人无论行走到哪都有住的地方,私人空间能够重复使用,互联网使空间使用效率提高,这对酒店业提出了巨大挑战。

      还有WEWORK这样的共享办公,有点像餐厅的翻台,原来租了一个空间,我不用,别人也不能用,现在所有的在这个空间办公的人,包括小公司、创业公司都可以重复使用,这里这样一来空间的效率提高了。为什么WEWORK还能赚钱?不是因为他每平米租金比别人高,而是重复使用率高,很多人重复使用,营业额就高了。

      我们原来的使用效率产权和使用者的方法基本上隔断了,某个人拥有这个产权别人就不能使用。过去使用效率最高的以租金来算,大体上有这么一个经验,就是站着不如坐着,坐着不如躺着,活着的不如死了的。

      一个地方如果只是站着的人,大家都溜达一下离开,这种情况下租金非常难收到,他不是目的性收费,他只是在这里看看。但如果让他坐下来,比如一进餐厅,一定是要付费的,目的性很强,就是要吃饭,就要付费。其他坐下的如打麻将、开会也总能收到租金。坐着不如躺着,躺着的收费高,比如医院、美容院、酒店,只要躺下收费就高。但活着不如死了,比如一个告别厅,一两百米走一圈,服务也不用特别复杂,这样的地方可能租金一个小时一万块钱。所以躺下来收费更高。但如果放在殡仪馆,租金回报率更高,因为活人是按平方米收的,那是按立方米收的。

      所以过去的使用效率是靠这样来区分的。但现在因着互联网改变,活人也能创造比死人更高的效率,就是因为互联网空间使用效率可以重叠使用,反复多次使用,最后带来巨大的收益。

 

4
 
交易成本降低,空间选择自由度提高


      不久前我参与投资的一家公司,跟腾讯有一个活动,也签了一个约,做了一个什么东西呢?过去我们买了一个住宅,跟互联网不发生关系的时候,业主就只有交物业费的交费行为,但通过互联网,我们设置一个网关,腾讯提供社区的智能化服务,使这个网关接入现在手机上所有能够进行电子商务服务的内容,于是出现了一个很有意思的事,这个住宅每家都有一个网关,每天都能挣钱。广告商会付你钱,做一点电子商务能提成,大概这样一个小网关,一年能够给一个家庭带来1000多块收入。

      我们发现,互联网改变了我们空间使用原来的成本收入概念。不仅在公共空间,我们家庭也是。另外,所有的社区都互通互联后,人与人的连接度,跟所有的邻居,所有的社区,跟全世界的人都能够发生关系。所以互联网又使我们在固定的居住空间里跟人的关系变得更紧密。

      下一步,互联网仍然在进一步在改变着我们的行业。接下来要改变的就是我们说的区块链和云计算,加上人工智能。这些东西会改变什么呢?

      现在已经出现了一个有趣的事情,互联网对房地产的改变最深刻的改变都是从交易环节开始的。在互联网时代,买房的行为开始由人工智能来匹配。美国有一家公司直接可以估价,估值是根据这周边的房子过去10年、20年的交易大数据马上进行自动计算,就可以知道这个房子应该可以卖多少钱。另外可以通过区块链,不再需要通过原来的像房管局一样的机构去后台做一个备案、签注,现在美国的区块链和房地产在交易领域最先进的做法,就是不通过政府系统,自己直接交易直接备案,而且这个数据永远都能保留,大家自己解决。这样的话交易速度效率就提高了。

      未来在交易系统运用大数据,人工智能将会是一个大趋势,这样我们无论租房还是买房都越来越方便,而且公正、透明、可追溯,还能随心所欲找到最合适的房子。

      总之,互联网已经影响到每一个行业,我们每天都必须跟它打交道。现在互联网对房地产来说,是标配,不是超配,更不是顶配。房地产在5年前10前可能有WIFI是竞争力,但今天有WIFI是标配。未来我们要改变的,必须要深刻了解互联网对房地产、对空间运营带来的变化。

      房地产的本质就是创造最具价值的固定的人造空间。我们人80%的时间是在固定的人造空间里,有10%的时间是在汽车、飞机等移动的人造空间里,很少时间在自然界,这是人类进化的一个进步,也是一个负担。既然这样,我们就必须依赖于这种人造空间,而这个人造空间每个行为要能够自由创造同时愉悦、有效率,就离不开互联网。所以互联网既改变了房地产,房地产也是互联网拥抱产业的一个最大的机会。

      未来,当万物互联的时候,每一个家庭就是最好的入口,每一辆汽车也是最好的入口,有人停留的地方就成为最终竞争的最后战场,房地产将是互联网未来发展最大的一个蓝海。

内容来自冯仑演讲:《智慧产业互联网,助力全新商业形态》