▲中国房地产业协会 副秘书长 侯敬杰

房地产行业发展趋势如何?房地产企业集团战略采购有何要求?房地产供应链金融对家具企业与房地产企业的合作有何帮助?在2017中国家居产业供应链绿色论坛上,中国房地产业协会副秘书长侯敬杰发表了自己的观点,经名家具编辑整理供行业人士参考。

▲住宅产业化演示动画

趋势一:生产方式已经发生了变革,国家正在大力发展装配式建筑,房子在工厂生产,到现场安装就可以了,到2020年全国新建住宅装配式建筑比例要达到15%以上。

趋势二:全装修。目前全国已经有8个省、直辖市政府规定了精装修的政策。地方政府规定的政策是执行最到位的,比如北京从2015年5月1号起全部保障房百分之百精装修;海南从今年7月1号起全省新建住宅一律百分之百精装修。

全装修生产方式也发生了变革,要进行装配式全装修,比如卫浴、橱柜都是在生产厂家生产好的,到现场进行整体装修,所以工地上的湿作业会越来越少,干作业越来越多。装配式全装修在标准化设计、集成化生产、产业化安装方面做得越来越好。

趋势三:智能化普及应用。现在房子智能家居已经开始普及,很多房子回到家可以手机一键控制回家模式,窗帘会自动拉上,空气净化器会打开。睡觉的时候灯光会调暗,早上起床的时候到镜子一照会看到主人的皮肤情况,建议使用相应的化妆品。

如果是老人还会看到血脂、血压情况,来决定用餐情况。上班空调相关的电器会自动关闭,这样给我们的家庭带来了智能化的便利,所以智能化也是一个发展方向。

趋势四:建立房地产调控长效机制。以前重视卖重视售,租的人很少,现在开始长租公寓住建部也非常重视,已经出台相关文件。

趋势五:行业集中度越来越高。2017年1—10月,碧桂园销售金额4841亿,万科是4352亿,中国恒大是4208亿,销售金额过千亿企业有12家,到年底预计共有17家企业销售过千亿。

市场占有率排名前二十的房企业市场占有率为全国市场的40%,所以抓住这20家房地产公司也就抓住了全国40%以上的市场。

房地产开发企业家居采购模式

一是高度统一模式。比如恒大专门有材料设备公司,从下单开始到配送、收获、验收、结算都是跟材料公司解决,他们在全国各地项目材料公司员工将近500人。跟他们合作是最简单的,但是价格也需要最实惠。

第二是集团入围、分配任务模式。比如中海、保利、万科,根据厂家的位置、货运能力、生产能力来分配家具品牌的任务,比如华东、华北、华南分配给某个品牌来做,这个品牌直接跟这些地方的项目公司挂钩。

第三是集团入围、区域公司执行模式。比如绿地集团只是选择一些入围的供应商,最终能否成为其供应商还要做好他们各个事业部、项目部的工作,这种方式比较适合代理商比较强,区域分布比较广的家具企业。

当然,供应商要进入开发商的采购范围,符合供应商入围标准是一个前提。房地产公司选择供应商的入围标准包括品牌影响力、行业排名、产品质量、价格以及服务能力等。

现在也有一个趋势,越来越多的房地产企业要选择性价比高的产品,并不是说非要低价中标。还有,产品绿色环保也是硬性的规定,因为买到精装修的家具以后,出现投诉也是投诉房地产开发商,所以他们对这一点特别关注。

此外,如果家具品牌和万科、恒大等品牌房企有了合作案例,和其他房企合作就会更加容易,如果没有这些案例跟其他房企合作也非常难,除非这个品牌有房企非常看重的新产品、新技术、新工艺。

应关注房地产供应链金融

对于家具品牌来说,和房地产公司做生意,可能面临工程工期长、欠帐多、成本高等问题,不像发展代理商现收现货。现在房子越来越多精装修,往往采购者不是消费者,以前说拎包入住,现在连包都不用了,所以家居用品的采购主体已经发生了变革。

房地产公司是资金密集型的企业,资金是非常紧张的。房地产开发商采购以后钱什么时候能给你?要等到房子卖了以后,而且生意好的时候会再去买地,没有钱给供应商,常常先欠着供应商。

假如找了一个效益不好、信誉不好的房地产公司合作就更头疼了,可能欠款很多年都要不回来。

所以家具企业要接受一个现实,有些房地产公司可能并不会给你钱,有可能是商业汇票,如果一些信誉不好的公司,可能票据满天飞很难兑换。应该如何兑换?以后大家要多关注供应链金融。

供应链金融给上下游企业稳定了一个渠道,优化了地产资金链,而且货要保障,要稳定,这对于家具企业和房地产企业长期合作是一个非常重要的过程。